477 Dreispitz Nord

From Competition to Zoning Plan

The 2017 competition entry for Dreispitz Nord has undergone detailed review and all aspects of planning have been further refined in close cooperation with planners, commissioning parties, and cantonal authorities. The competition jury participated in this process and the interests of local residents have been integrated. The urban parameters of the master plan have been carefully adjusted with regard to technical feasibility, particularly with a view to ensuring the uninterrupted operations of Migros (MParc) in the course of the transformation. Particular attention has been paid to traffic studies, the organization and development of parking facilities, parceling, and the distribution of uses. The Richtprojekt, as the sum of all these studies, will be the basis for the Bebauungsplan, the zoning plan, to be presented to the cantonal parliament in mid-2021.

A Paradox: Increased Density and More Open Space

The urban proposal for Dreispitz Nord is based on what would seem to be the paradoxical aim of developing and increasing density, while simultaneously creating large, public green spaces. The masterplan explicitly implements the specifications of the revised National Spatial Planning Act of 2013, which calls for increasing density in city centers in order to prevent further urban sprawl into the landscape. Density should be fostered where there is good access to public transport and an expedient balance between living and working. Density is achieved by three high-rise towers and an open perimeter block of individual, tightly spaced mid-rise buildings. This block frames a publicly accessible park in contrast to the perimeter blocks in Gundeldingen with their primarily private inner courtyards. The round shape of the three high-rises establishes them as a family of buildings and their orthogonal inner structure, which is mirrored on the facade, relates them to the mid-rise buildings. The high-rise buildings, a striking feature of the Nordspitze, define the urban silhouette at a topographically significant location, where the Birs Valley meets the Rhine Valley. For some time now, urban density has also been increasing along the railroad tracks because of the territorial limits of Basel-Stadt.

These densely developed areas will now enjoy the company of two new green spaces, one at the end of Güterstrasse, resembling a typical urban park. A second green space will be located on the roof of the consolidated Migros complex, which will accommodate the MParc, the OBI, a DIY and garden center, and parking spaces, which are currently spread throughout the site. The green rooftop space introduces a typology thus far unprecedented in Basel and will contribute substantially to converting Dreispitz Nord into an open neighborhood with equal amounts of developed and green spaces. Including the roof of the MParc, over 80% of the total site area will be outdoor space accessible to the public. The diversity of developed and green typologies is mirrored in a rich mix of uses and activities: various residential forms, offices and commercial spaces, a middle school with a multipurpose gymnasium, a community center, and numerous public uses such as sports and recreational facilities.

The process of transformation in Dreispitz Nord was given detailed thought in the proposal. Throughout the process of development, a crucial idea was to take advantage of the mutual benefit between uses geared towards added value and socially oriented uses. Furthermore, structures of ownership/building rights grantees were disentangled and simplified so that construction can be organized in clear, flexible stages, giving both larger and smaller investors the opportunity to become involved in Dreispitz Nord. MParc and OBI will remain in operation during the entire process of transformation and will continue to be a decisive feature in shaping the character of the new neighborhood.

Two new Green Spaces

The Margaretha Merian Anlage resembles a traditional city garden and is flanked by mid- and high-rise buildings, accommodating a variety of public uses: on the ground floor, stores, cafés and restaurants, on the floors above, apartments and offices. A community center is planned where Güter- and Reinacherstrasse meet. The park has a large open lawn and wide-spreading trees, which can grow deep roots because the park will not have a parking garage underneath it. This versatile park is accessible to residents of both Gundeldingen and Dreispitz, and complements the rather sparse supply of “normal” open spaces in Gundeli, which has relatively few green areas relative to its population density.

The second publicly accessible open space for residents of the neighborhood and the city, the Adele Duttweiler Field, is situated on the roof of Migros. This elevated green space, surrounded by the roofs of the city and flanked by the hills of Bruderholz, is framed by a middle school and a multipurpose gymnasium and connected to Gundeli via a spacious, landscaped ramp leading down to Güterplatz. A second ramp folds down to Münchensteinerstrasse at the other end. The Adele Duttweiler Field offers a diversity of uses. In addition to outdoor spaces for the middle school, plans include public playing fields, community gardens, a diversity of recreational activities, and a youth center.

The historic Wolfgottesacker, a quiet, peaceful location, long separated from the city and hidden away between railroad tracks and the street, will now be complemented by the two new green spaces.

Migros and the City

Migros first opened a store in Dreispitz Nord in 1930, which has since become one of the most important and profitable points of sale in the region. This popular venue will now be transformed from a suburban type of shopping center into an urban anchor in the heart of a downtown neighborhood. Accessible by tram, Migros will be consolidated into a single building along with the OBI DIY and garden center. Shops, cafés, and restaurants, once inward-looking, will line an urban arcade as an extension of Güterstrasse. By opening up towards Dornacherplatz, the MParc and the shopping mall will also be connected to Gundeldingen in the south. Vehicular access, disguised by the large landscaped ramp, takes shoppers directly from Münchensteinerstrasse into the single-story parking garage on the third floor of the shopping center. There is thus a direct link between parking facilities and the shopping mall, Migros, OBI, and the Adele Duttweiler Field.

A Middle School on the Roof of a Shopping Center

On September 23, 2020, the government of Basel-Stadt, in collaboration with the Christoph Merian Stiftung and the Genossenschaft Migros Basel, announced that the roof of MParc Dreispitz shopping center will accommodate a Sekundarschule (middle school) for 600 students, as part of the overall transformation of Dreispitz Nord.

This positive decision to say “yes” to the stacking of uses in the city center and “yes” to the collaboration of institutions, private parties, and the government is of great significance and sets a precedent for future urban developments. The school will take on a central role in the master plan of Dreispitz Nord, exemplifying not only architectural densification but also the mix of social and functional uses in the new neighborhood.

Legal and financial forms of cooperation are essential to ensure innovative densification, reasonable land use, and preservation of green spaces by building on the built. Since the school needs to be operational as soon as possible, the government’s decision gives the development of Dreispitz Nord a push forward and reinforces the vision of high quality urban densification in Basel-Stadt and beyond.

The location of the school and a multipurpose gymnasium on the elevated Adele Duttweiler Field is ideal. In the evenings the gymnasium and playing fields can be used by sports clubs and associations, and for many other activities as well. The school’s athletic and recreation areas will occupy only part of the entire field. Gardens and other outdoor areas will be accessible to the residents of Gundeldingen and public at all times.

The school and gymnasium, located on part of the existing structure of the MParc, are planned as prefabricated, lightweight buildings.

Integration into the Neighborhood

Great emphasis is placed on the extension of streets, the layout of intersections and squares to accommodate pedestrians, and integration into the existing urban fabric. The architecture of the buildings earmarked for these sites carefully takes the surroundings into account and stimulates the use of public space. For example, the community center at Güterplatz and the new entrance to the shopping mall at Dornacherplatz establish a new connection with Gundeldingen. The height of the mid-rise buildings along Reinacherstrasse matches the height of the buildings across the street. The MParc facade, once a blind wall, will reveal the interior of the store, and the double-height setback on the second floor will provide outdoor space for plants sold by the OBI garden center.

Low-car Urban Neighborhood

The Dreispitz Nord project prioritizes non-motorized traffic. All of the parking facilities for automobiles will be accessed from the periphery so there will be very few points of intersection with cyclists and pedestrians. The center of the new neighborhood will be car free. The area is integrated into the larger network of bicycle routes, thanks to the new route on the former railroad tracks, and easily accessed by public transportation as well. Moving the “Dreispitz” tram stop to the end of Güterstrasse will increase accessibility even more. Altogether, these measures foster the development of a low-car urban district and ensure that traffic in the neighborhood remains tolerable despite its density.

Building Typologies

The goal is to find new, contemporary typologies for the buildings. In scale and character, they will pertain more to the Dreispitz than to the late 19th-century buildings in Gundeldingen. Basically, three building types are planned for the new neighborhood. Mid-rise buildings up to 30 meters tall will flank Münchensteiner and Reinacherstrasse with affordable apartments predominantly for families. The structure in the shape of a parallelogram and the small-scale faceting of the facades protect the apartments from noise. The three Dreispitz towers are topographically situated; as a group, they give the Dreispitz Nord an unmistakable identity and are inscribed in the skyline of Basel. To ensure the liveliness of the three towers, they will have a mix of uses: apartments, services, and offices on the upper stories; publicly accessible uses on the ground floors. This mix of uses will also be reflected in the architecture, lending each of the three towers a specific identity from up close. The school building and multipurpose gymnasium are planned as lightweight buildings, similar in appearance to the warehouses and industrial sheds in Dreispitz. The choice of wood as a possible building material could reinforce the contrast between stacked uses and lend the roofscape a seemingly rural character. The exact size and height of the mid-rise buildings as well as their uses will be definitively determined at each stage of planning and in accordance with each investment unit. However, the location of the three high-rises and their relationship to the urban environment are fixed. They serve as anchors and points of orientation, functioning somewhat like gates to the new urban neighborhood. The Bebauungsplan will be implemented in the years to come by different architects and investors. In order to achieve the goal of “unity in diversity,” architectural guidelines will be applied that will counteract monotony and generate interesting relationships among and between the mid- and high-rise buildings. Herzog & de Meuron, 2020

Vom Wettbewerb zum Bebauungsplan

Das 2017 prämierte Wettbewerbsprojekt von Herzog & de Meuron wurde im Rahmen eines Richtprojekts ab April 2018 im engen Austausch zwischen Planern, Auftraggeberschaft und kantonalen Behörden in allen planerischen Aspekten durchleuchtet und verfeinert. Die Wettbewerbsjury begleitete diesen Prozess und Quartierinteressen wurden integriert. Die städtebaulichen Parameter wurden sorgfältig angepasst und auf die technisch-bauliche Machbarkeit hin geprüft, insbesondere im Hinblick auf die Sicherstellung des durchgängigen Betriebs der Migros (MParc) während der Transformation. Grosses Augenmerk lag auf der Weiterentwicklung der Verkehrsplanung, insbesondere der Organisation und Erschliessung der Parkierungsanlagen, der Parzellierung und natürlich der Nutzungsverteilung. Das Richtprojekt, welches aus den verschiedenen Studien resultiert, ist die Basis für den Bebauungsplan, der dem Grossen Rat im im ersten Quartal 2021 unterbreitet werden soll.

Ein Paradox: mehr Dichte und mehr Freiraum

Der städtebauliche Vorschlag für Dreispitz Nord basiert auf dem scheinbaren Widerspruch, die Stadt baulich nach innen zu entwickeln und zu verdichten und gleichzeitig grosse, öffentliche Grünräume zu schaffen. Damit setzt die Planung die Forderungen des revidierten Raumplanungsgesetzes von 2013 konsequent um, in dem die Verdichtung nach Innen gelenkt und damit die Landschaft vor weiterer Zersiedlung verschont bleibt, Dichte dort gefördert wird, wo eine gute Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr gegeben ist und in dem Wohnen und Arbeiten in einem zweckmässigen Verhältnis zueinander stehen.

Die hohe Dichte wird durch drei Hochhäuser und einen offenen Blockrand aus einzelnen, in knappem Abstand zueinanderstehenden Stadthäusern erzielt. Diese umfassen – im Gegensatz zu den Gundeldinger Blockrändern mit ihren meist privat genutzten Innenhöfen – einen öffentlich zugänglichen Park. Die drei Hochhäuser erscheinen aufgrund ihrer runden Grundform als eine Familie, gleichzeitig macht sie ihre orthogonale innere Struktur, die sich in den Fassaden abbildet, zu Verwandten der Stadthäuser. Als Gebäudegruppe prägen die Nordspitze-Hochhäuser die Stadtsilhouette an einer topographisch signifikanten Stelle, dort nämlich, wo das Birstal ins Rheintal mündet. Aufgrund der territorialen Begrenzung von Basel-Stadt verdichtet sich die Stadt entlang des Gleisfelds schon seit längerer Zeit.

Dieser hohen Bebauungsdichte stehen zwei neue Freiflächen gegenüber: Der eine Grünraum am Ende der Güterstrasse ähnelt einem typischen Stadtpark. Ein zweiter Grünraum befindet sich auf dem Dach des konsolidierten Migros-Gebäudes, welches die heute auf dem gesamten Entwicklungsareal verteilten Verkaufs- und Parkierungsflächen unter einem Dach vereint. Dieses grüne Dach, eine für Basel neuartige Grünraumtypologie wird wesentlich dazu beitragen, Dreispitz Nord in ein offenes Quartier mit gleichen Anteilen an bebauter Fläche und Grünräumen zu verwandeln. Rechnet man das Feld auf dem Dach des MParcs zur Gesamtfläche hinzu, ist sogar über 80 Prozent der Arealfläche öffentlich zugänglich. Die Vielfältigkeit von Bau- und Grünraumtypologien spiegelt sich in einem reichhaltigen Nutzungs- und Aktivitätenmix wider: diverse Wohnformen, Büro- und Kommerzflächen, eine Sekundarschule mit Dreifach-Turnhalle, ein Quartiertreff, zahlreiche publikumsorientierte Nutzungen, sowie Sport- und Freizeitangebote.

Der Transformationsprozess von Dreispitz Nord wurde im Richtprojekt detailliert untersucht. Die Idee der gegenseitigen Bereicherung wertschöpfungsstarker und sozial orientierter Nutzungen begleitete den Entwicklungsprozess massgeblich. Bauabläufe und zukünftige Eigentümer-/ Baurechtnehmerstrukturen wurden vereinfacht, sodass man die Baumassnahmen einfach und flexibel etappieren kann und kleinere wie grössere Investoren die Gelegenheit haben, sich im Dreispitz Nord zu engagieren. M-Parc und OBI bleiben während des gesamten Wandlungsprozesses in Betrieb und prägen die Gestalt und den Charakter des neuen Stadtquartiers auch zukünftig entscheidend mit.

Zwei neue Grünräume

Die Margaretha Merian-Anlage erinnert an einen traditionellen Stadtpark und ist gesäumt von Stadt- und Hochhäusern mit gemischter Nutzung. In den Erdgeschossen säumen kleine Läden, Cafés und Restaurants den Freiraum, in den Obergeschossen befinden sich Wohnungen oder Büros. Ein Quartiertreff ist an der Schnittstelle des Areals zur Güter- und Reinacherstrasse geplant. Mit einer grossen offenen Wiese und ausladenden, tiefwurzelnden Bäumen ist die nicht unterbaute Parkanlage vielseitig nutzbar und steht den Bewohnern des Gundeldingerquartiers und des Dreispitz offen. Der Quartierpark ergänzt das gemessen an der Bevölkerungsdichte eher spärliche Angebot an «ganz normalen» Freiräumen im Gundeli.

Der zweite, für Quartier- und Stadtbewohner öffentlich zugängliche Freiraum, das Adele Duttweiler-Feld, erstreckt sich über das Dach der Migros: Die erhöhte Grünfläche, umgeben von den Dächern der Stadt und flankiert von den Hügeln des Bruderholz, wird von einer neuen Sekundarschule und einer Dreifach-Turnhalle umrahmt und knüpft mit einer grosszügigen Landschaftsrampe am Güterplatz zum Gundeli an. Eine zweite Rampe klappt sich zur Münchensteinerstrasse hinunter. Das Adele Duttweiler-Feld bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten: Neben Aussenräumen der Schule sind öffentliche Sportfelder, Gemeinschaftsgärten, vielfältige Freizeitangebote und ein Jugendtreff geplant.

Der historische Wolfgottesacker, ein bis anhin von der Stadt abgekoppelter, zwischen Schienen und Strasse versteckter Ort der Ruhe, wird durch die zwei neuen Grünräume mehr ins Stadtgefüge eingebunden.

Die Migros und die Stadt

Die Migros eröffnete in Dreispitz Nord bereits 1930 einen Laden, der sich zu einem der wichtigsten und einträglichsten Verkaufspunkte der Region etablierte. Dieser beliebte Migros-Standort soll sich nun vom Vorort-Einkaufszentrum zum zentralstädtischen Anker inmitten des Quartiers wandeln. Das mit der Tram gut erreichbare Einkaufszentrum ist zusammen mit dem OBI Baumarkt und Gartencenter in einem einzigen Gebäude untergebracht. Bisher nach innen orientierte Geschäfte, Cafés und Restaurants reihen sich entlang der verlängerten Güterstrasse in einer städtischen Arkade auf. Durch die Öffnung zum Dornacherplatz hin werden der MParc und das Einkaufszentrum auch im Süden an Gundeldingen angeschlossen. Eine von der grossen Landschaftsrampe gedeckte Autozufahrt führt die Kunden von der Münchensteinerstrasse aus direkt in das eingeschossige Migros-Parking in der dritten Etage des Einkaufszentrums. Das Parking ist folglich unmittelbar mit dem Einkaufszentrum, Migros, OBI und Adele Duttweiler-Feld verbunden.

Eine Sekundarschule über den Dächern von Basel

Am 23. September 2020 traf die Regierung des Kantons Basel-Stadt einen für das Projekt Dreispitz Nord wegweisenden Entscheid: zusammen mit der Christoph Merian Stiftung und der Genossenschaft Migros Basel wurde kommuniziert, dass auf dem öffentlichen Dach des Einkaufszentrums MParc Dreispitz als Teil des gesamten Transformationsprozesses eine Sekundarschule für 600 Schülerinnen und Schüler gebaut werden soll.

Dieser positive Entscheid zum Schulstandort auf dem MParc – das Ja zur Stapelung von Nutzungen im innerstädtischen Raum und das Ja zur Zusammenarbeit von Institutionen, Privaten und dem Staat – hat Modellcharakter. Die Schule erhält im Dreispitz Nord eine zentrale städtebauliche Stellung, denn sie verkörpert nicht nur bauliche Verdichtung, sondern steht auch exemplarisch für eine soziale und funktionale Durchmischung des neuen Quartiers.

Juristische und finanzielle Formen der Kooperation sind eine Notwendigkeit, damit innovative Verdichtung wirklich stattfinden kann, der Boden massvoll genutzt wird und man Grünraume nicht unnötig überbaut. Dieser Nutzungsentscheid des Kantons Basel-Stadt treibt das Gesamtprojekt Dreispitz Nord weiter voran, denn die Schule soll möglichst bald zur Verfügung stehen, und bekräftigt somit die Vision von qualitativer städtebaulicher Verdichtung in Basel-Stadt und darüber hinaus.

Die Sekundarschule profitiert ideal von der angehobenen Freifläche, dem Adele Duttweiler-Feld. Die gegenüber dem Schulhaus angeordnete Dreifach-Turnhalle steht in Abendstunden und Schulferien für Vereinssport und Veranstaltungen zur Verfügung. Schulnutzungen wie Sport- und Pausenplätze belegen nur einen Teil der Freifläche, Gärten und andere Aussenräume für Bewohnerinnen und Bewohner des Gundeldingerquartiers sind den ganzen Tag über frei zugänglich.

Die Schule und die Turnhalle, die teilweise auf der bestehenden Struktur des MParcs stehen, sind als Leichtbauten mit hohem Vorfertigungsgrad konzipiert.

Anknüpfung an die Nachbarschaft

Im städtebaulichen Entwurf wird dem Weiterführen von Strassen und der Ausbildung von Kreuzungen und Plätzen auf der Fussgängerebene grosse Beachtung geschenkt. Daher werden Charakteristika und Massstäbe aus dem bestehenden Gundeldingerquartier wenn immer möglich übernommen.

An diesen neuen Plätzen siedeln sich spezielle Bauten an, die in architektonischer Hinsicht präzise auf die Umgebung reagieren und durch ihre Nutzungen den öffentlichen Raum aktivieren: Der Quartiertreff am Güterplatz und der neue Eingang zum Einkaufszentrum am Dornacherplatz stellen beispielsweise neue Verbindungen zum Gundeldingerquartier her. Die mittelhohen Stadthäuser entlang der Reinacherstrasse reagieren mit ihrer Höhe von 21 Meter auf die gegenüberliegende Bestandsbebauung. Die Fassade des MParcs, ehemals eine Blendfassade, wird das Innenleben des Ladens offenlegen und der doppelgeschossige, zurückversetzte Aussenraum im zweiten Obergeschoss wird für den Pflanzenverkauf des OBI-Gartencenters genutzt.

Autoarmes Stadtquartier

Im Projekt Dreispitz Nord wird dem Langsamverkehr Vorrang gegeben. Alle Einstellhallen für Autos werden von den Rändern aus erschlossen, so dass es nur wenige Kreuzungspunkte zu Velofahrern und Fussgängern gibt. Die Mitte des neuen Quartiers ist autofrei. Neben einer ausgezeichneten Anbindung an das übergeordnete Veloverkehrsnetz mit der neuen Route über den ehemaligen Gleisbogen besteht eine sehr gute Anbindung an den ÖV. Eine Verschiebung der Tramhaltestelle «Dreispitz» an das Ende der Güterstrasse würde die Erschliessungsqualität weiter erhöhen. Die Summe dieser Massnahmen fördert die Entstehung eines autoarmen Stadtquartiers und ermöglicht, dass das Verkehrsaufkommen in der Nachbarschaft trotz der Verdichtung verträglich bleibt.

Typologien der einzelnen Häuser

Für die Häuser werden neue, zeitgenössische Typologien gesucht. Sie orientieren sich im Massstab und Charakter eher am Dreispitz als an den Gründerzeithäusern des Gundeldingerquartiers. Im Wesentlichen kann man drei Haustypen voneinander unterscheiden: An der Münchensteinerstrasse reihen sich bis zu 30 Meter hohe Stadthäuser auf, die preisgünstige Wohnungen für Familien und gemeinnützigen Wohnraum anbieten. Die parallelogrammförmige Struktur und die aus der Facettierung resultierende kleinteilige Fassade ermöglichen lärmgeschütztes Wohnen entlang der Güterstrasse und vielfältige Bezüge zum Gleisfeld und zur Parkanlage. Im Gegensatz zu den benachbarten geschlossenen Gundeldinger Blockrändern mit privaten Innenhöfen bilden sie einen offenen Blockrand. Die drei Dreispitztürme sind sozusagen topographisch platziert, sie verleihen dem Dreispitz Nord als Gruppe unverwechselbare Identität und schreiben sich in die Silhouette der Stadt Basel ein. Um jeden der drei Türme zu beleben, wird eine Mischnutzung angestrebt: Wohnungen, Dienstleistungs- und Büronutzungen auf den höheren Etagen publikumsorientierte Nutzungen in den Erdgeschossen. Diese Nutzungsdurchmischung soll architektonisch zum Ausdruck gebracht werden und den drei Häusern auch von Nahem eine spezifische Identität verleihen. Das Sekundarschulhaus und die Dreifachturnhalle sind als Leichtbauten geplant, die Verwandtschaft zu Lager- und Industriehallen im Dreispitz aufweisen. Holz als mögliche Materialwahl könnte den Kontrast der programmatischen Stapelung verstärken und dem Feld scheinbar ländlichen Charakter verleihen, auch wenn man mehr und mehr Holzhäuser in den Innenstädten sehen wird. Die Grösse und Höhe der Gebäude sowie ihre Nutzung können zum jeweiligen Planungszeitpunkt und je nach Investitionseinheit definitiv bestimmt werden. Die Lage und die stadträumliche Beziehung der drei Hochhäuser sind indessen fixiert. Sie wirken als Anker und Orientierungspunkte und bilden Torsituationen zum neuen Stadtquartier. Architekten und Investoren werden den Bebauungsplan in den kommenden Jahren umsetzen. Um das Ziel «Einheit in der Vielfalt» zu erreichen und gleichzeitig Monotonie zur vermeiden, werden architektonische Regeln angewandt, welche Stadt- und Hochhäuser in interessanter Art und Weise zusammenbinden und in ein bewusstes gestalterisches Verhältnis zueinander setzen.

Herzog & de Meuron, 2020